Сектор архітектури і містобудування Костопільської райдержадміністрації повідомляє!

23 травня 2019 року о 11:00 відбудеться засідання Архітектурно-містобудівної ради у приміщенні Костопільської районної державної адміністрації каб.№20 (зала засідань) за адресою: м.Костопіль, вул.Незалежності,7. (більше…)

Оформлення права власності на будинок, збудований до 05 серпня 1992 року

На сьогодні існує три варіанта оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди (кожен з яких має свої особливості та певні обмеження):

🎯 реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об’єктів збудованих до 05.08.1992 року;

🎯 будівельна амністія 2018—2019 — для об’єктів збудованих (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

🎯 загальний порядок — для об’єктів, на які оформлено дозвільну документацію на будівництво, або які збудовано після 09 квітня 2015 року (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року).

⭕️ В цій статі мова буде йти про особливості оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані до 05 серпня 1992 року.Зазначені вище об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію.

Зазначена процедура є найпростішим та найшвидшим шляхом оформлення права власності!

Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об’єкти»), що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127) (надалі – «Порядок»).

Згідно п. 42 Порядку, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

  • технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
  • документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

📌 Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагаєтьсяу разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

📌 Пунктом 43 Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на Об’єкти, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 цього Порядку, можуть бути подані: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою.

⭕️ Таким чином, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на Об’єкт, потрібно подати:

🎯 оригінал технічного паспорта БТІ на такий Об’єкт,

🎯 оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року!).

Для того, щоб зареєструвати право власності необхідно звернутись до суб’єктів державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, районні державні адміністрації, ЦНАП; акредитовані суб’єкти) чи до державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

⭕️ Для державної реєстрації права власності необхідно подати оригінали документів, зазначених вище, а також оригінал та копію паспорту, ідентифікаційного номеру заявника, а також документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав (у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб — 185,30 грн. станом на 04.04.2019 року).

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Рішення державного реєстратора надається в електронній, а за бажанням заявника — і в паперовій формі.

Витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав за бажанням заявника надається у паперовій формі. Вказаний витяг надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора!

Інклюзивність будівель і споруд

01 квітня 2019 року набрав чинності ДБН В.2.2-40:2018 Інклюзивність будівель і споруд (на заміну ДБН В.2.2-17:2006 «Будинки і споруди. Доступність будинків і споруд для маломобільних груп населення», який станом на 01.04.2019 року втратив чинність).

ДБН В.2.2-40:2018 затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №327 від 30 листопада 2018 року, та опубліковано 29.12.2018 року в Інформаційному бюлетені Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №12/2018.

ДБН В.2.2-40:2018 «Інклюзивність будівель і споруд» є обов’язковим для застосування усіма юридичними та фізичними особами на території України, окрім будівництва індивідуальних житлових будинків.

Ці Норми поширюються на проектування, будівництво нових та реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт та технічне переоснащення існуючих житлових будинків та громадських будiвель і споруд, а також на розумне їх пристосування з урахуванням потреб маломобільних груп населення (далі – МГН).

Норми ДБН В.2.2-40:2018 забезпечують рівні права на використання житлових будинків і громадських будівель та споруд різними верствами населення, в тому числі МГН. У них наведені всі необхідні технічні характеристики влаштування елементів безбар’єрності, а також конкретні візуальні приклади, як це має бути реалізовано.

Зокрема, у ДБН йдеться про влаштування:                      

– пандусів, спеціальних підйомників та інших засобів доступності для людей з порушеннями опорно-рухового апарату;

– тактильної підлогової плитки, інформаційних таблиць та позначень шрифтом Брайля, інших візуальних елементів і аудіопокажчиків для людей з порушеннями зору;

– дублювання важливої звукової інформації текстами, організації сурдоперекладу, використання систем звукопідсилення для людей з порушеннями слуху та інші важливі зміни.

Згідно нового ДБН при проектуванні готелів потрібно обов’язково організовувати не менше 10% універсальних номерів. Також усі готелі обов’язково повинні мати доступний простір ззовні та всередині.

Практична дія нових ДБН сприятиме створенню універсального громадського простору, доступного для кожного. Створення реального безбар’єрного простору для людей з інвалідністю та інших маломобільних груп є однією із першочергових вимог у зв’язку з ратифікацією Конвенції ООН про права людей з інвалідністю та Угоди про Асоціацію з ЄС.

Вибір ділянки для будівництва житлового, садового або дачного будинку

Будівництво власного будинку зазвичай починається з пошуку та придбання земельної ділянки.

І саме на початковому етапі – пошуку та вибору ділянки, важливо, крім аналізу правовстановлюючих документів на запропоновану ділянку (юридична складова), перевіряти також обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова).

Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження, ціна земельної ділянки та наявні у власника документи, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими, ніж ціна чи площа ділянки — містобудівна складова, про яку мова піде нижче.

📎 Далі в цій статті мова буде йти про зведення будинків площею до 500 кв.м на ділянках наданих для будівництва жилих (житлових) будинків та господарських будівель і споруд, а також на ділянках для ведення садівництва та для дачного будівництва.

Містобудівна складова

⭕️ До основних містобудівних аспектів при виборі земельної ділянки для будівництва можна віднести наступні:

  • наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка;
  • наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (санітарні та охоронні зони, обмеження висотності тощо);
  • наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках (а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею);
  • наявність комунікацій (інженерних мереж) та можливість підключення до них майбутнього будинку.

🎯 Можливість забудови тієї чи іншої ділянки, в більшості випадків, залежить саме від наявної затвердженої містобудівної документації (генеральних планів, детальних планів території тощо).

🎯 Той факт, що земельна ділянка надана під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що на ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.

🎯 Так само, наявність будинків на сусідніх ділянках не гарантує можливість отримання будівельного паспорту (або містобудівних умов) на вибрану Вами ділянку!

📎 До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).

Генеральні плани та детальні плани території

⭕️ Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) — є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо законно оформити будівельний паспорт та дозвільну документацію на будівництво, та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянках буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.

Разом із тим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення в експлуатацію об’єктів, які були збудовані до 09 квітня 2015 року — Будівельна амністія!

⭕️ У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:

  • охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
  • водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
  • обмеження висоти забудови;
  • території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
  • схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
  • зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.

Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові) Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.

Існуюча забудова та Державні будівельні норми (ДБН)

⭕️ Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на обраній (придбаній) Вами земельній ділянці будинку, господарських будівель та споруд.

Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування є ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», який встановлює досить чіткі вимоги щодо висоти садибних будинків, відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів тощо), каналізації (септику), нормує відстані від/до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.

📎 Наразі триває робота над новим ДБН Б.2.2-ХХ:20ХХ Планування та забудова територій, який замінить чинний ДБН 360-92.

⭕️ Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, визначити (врахувати) наявність охоронних зон електричних мереж, газопроводів тощо, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень, та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.

❗️ Трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок «призводить» до неможливості розміщення (будівництва) запланованого (а іноді навіть і будь-якого об’єкту) об’єкту на вибраній ділянці. І в кращому випадку, залишається можливість забудови лише частини такої ділянки або можливість здійснення реконструкції існуючих будівель та споруд, оскільки вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі, червоних ліній тощо) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.

Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив — від 6 до 15 м). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.

 

▶️ Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового, садового або дачного будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу забудову.

Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з майбутнім будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію зведеного об’єкту.

 

Законодавством не передбачено можливості передачі землі окремим співвласникам багатоквартирного будинку

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй Постанові від 18.03.2019 року по справі №263/68/17, розглядаючи справу щодо відведення земельної ділянки під багатокартирним будинком одному із власників квартири, зазначив:

В разі приватизації громадянами квартир у багатоквартирному будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об’єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У разі передачі ділянки ОСББ у користування чи власність, земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

До особи, яка набула право власності на квартиру у багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку не переходить.

Сектор архітектури і містобудування Костопільської райдержадміністрації повідомляє!

07 березня 2019 року о 10:00 відбудеться засідання архітектурно-містобудівної ради (каб. №20, ІІ-й поверх адмінприміщення Костопільської райдержадміністрації, вул. Незалежності, 7). (більше…)

З 1 січня для отримання МУОЗЗД не вимагається містобудівний розрахунок

З 01 січня 2019 року для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (МУОЗЗД/МУО) не потрібно подавати містобудівний розрахунок, який визначає інвестиційні наміри замовника з доступною та стислою інформацією про основні параметри об’єкта будівництва.

Подання містобудівного розрахунку передбачалося абзацем шостим частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який відповідно до положень абзацу другого пункту 1 розділу II Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» №1817-VIII від 17.01.2017 року, діяв до 1 січня 2019 року.

 Отже, з 01.01.2019 року для отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) замовник має подати до відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури заяву, до якої додати:

копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;

  1. копію документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
  2. викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
  3. витяг із Державного земельного кадастру;
  4. Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.